Кто сегодня занимается проблемами нанимателей жилья?
— Практически никто, всех интересует собственник. Эта тенденция стала складываться лет 20 назад, когда началась приватизация. Различными государственными институтами приватизация преподносилась как благо. Россиянам говорили, что они смогут получить недвижимость, которая может быть продана, то есть — превращена в деньги. Государственная политика ориентировалась на поддержку и воспитание собственника, миллионы квартиросъемщиков никого не волновали. Недавно у нас в очередной раз продлили сроки приватизации — теперь приватизировать квартиру можно до 2013 года. Сегодня в частной собственности находится более 85% всего жилого фонда. Складывается впечатление, будто государство хочет добиться 100% приватизации жилищного сектора страны.
Западные эксперты утверждают, что власти должны уделять особое внимание собственнику только в том случае, когда рядовые граждане могут без проблем купить и содержать жилье. Не скажу, что в России уже наступили такие «благополучные времена». Для наших реалий найм — действенный и самый распространенный инструмент обеспечения граждан жильем.
Но наши власти предпочитают избавиться от лишних забот. По Жилищному кодексу нести бремя расходов по содержанию жилья должен собственник. Поэтому муниципалитетам проще «отдать» жилье: дескать, пусть жильцы домов создают товарищества собственников жилья (ТСЖ) и сами решают все проблемы. Очень немногие представители местной власти видят выгоду в сохранении муниципального жилья. Например, если в конкретном многоквартирном доме у администрации города есть доля не приватизированного жилья, то она может «голосовать» своими квадратными метрами и, следовательно, влиять на решения, принимаемые на общем собрании ТСЖ. Так, чиновники могут проголосовать за выгодную им управляющую компанию или провести другие, удобные для города решения.
А в чем принципиальна разница между так называемым «частным» наймом жилья и «социальным»?
— Частный подразумевает заключение договора с конкретным лицом или компанией, которое рассчитывает в итоге получить прибыль, он дорогой. Социальный найм не приносит собственнику квартиры прибыли: нередко за социальное жилье жители платят квартплату, не покрывающую расходов на его содержание. Поэтому его предоставляют, как правило, тем, кому частное жилье не всегда по карману, например, многодетным семьям, иммигрантам.
Сдачей в наем социального жилья может заниматься только государство?
— Не только. Просто в России сложилось именно такой порядок. На самом деле термины «муниципальное» и «социальное» жилье не являются абсолютными синонимами. Социальное жилье может быть как муниципальным (государственным), так и частным. В некоторых странах социальное жилье принадлежит церкви, различным благотворительным организациям. В таких государствах сегмент социального жилья продолжает развиваться.
Заинтересован ли российский бизнес в строительстве социального жилья?
— До революции в нашей стране существовали так называемые доходные дома, в которых граждане могли снимать и дорогие, и дешевые квартиры. Сегодня же никто не берется за такой бизнес – окупаемость низкая и «быстрых» денег не заработаешь. Даже в Европе не каждый решится вложить деньги в строительство «арендного» жилья. Самая быстрая окупаемость такого жилья в Турции (12-15 лет). Такие показатели достигаются за счет дешевой рабочей силы, строительных материалов и др. В целом же окупаемость арендного жилья в европейских странах составляет 25-35 лет, в России, думаю, еще выше. То есть, если предприниматель решится построить в России «доходный дом», реальную прибыль смогут получить только его дети. Если он постарается окупить свои расходы в рекордные сроки и станет увеличивать квартплату, квартиросъемщики уйдут от него, и собственник не сможет покрыть даже расходов на текущий ремонт.
Поддерживают ли власти развитых стран «благотворителей», которые пытаются организовать или вести бизнес в сфере социального найма?
— Власти многих стран такой бизнес поддерживают: государство субсидирует строительство социального жилья, муниципалитеты предоставляют участки земли со всей необходимой инженерной инфраструктурой, существуют большие налоговые льготы, хорошие кредиты, гранты – все это помогает строить недорогое жилье и предоставлять его тем, кому трудно самому стать собственником. В Норвегии, например, если кто-то сдает жилье, то получает от государства налоговые льготы.
Так какой найм жилья в России нужно стимулировать: частный или государственный?
— И тот, и другой. Нужно добиться, чтобы частный найм «вышел из тени» (многие сейчас не афишируют, что сдают жилье, так как не хотят платить налоги). Нужно, чтобы в России стало больше квартир, которые люди могли бы снимать как у муниципалитета, так и у частных лиц.
Можете описать современного российского квартиросъемщика?
— Если брать частный найм квартир, то их снимают в основном студенты. На втором месте находятся молодые семьи, не желающие жить под одной крышей с тещей или свекровью, на третьем – люди, пережившие развод. Какова доля иммигрантов в общей картине, сказать не могу – статистику никто не ведет. Если мы говорим про квартиросъемщиков, не приватизировавших квартиры, то снимать могут и пожилые люди, и те, кому просто лень заниматься приватизацией. В любом случае квартиросъемщиков у нас еще очень много – 15-20 млн человек. Больше всего их на севере России, меньше – на юге.