Чем примечательна прошедшая встреча?
К.Ш.: Наша аудитория, председатели ТСЖ — люди не очень обеспеченные. В бюджете товариществ нет денег для оплаты проезда и командировочных расходов председателей. Чтобы собрать этих людей вместе, нашей ассоциации пришлось изыскивать дополнительные средства. Тем не менее, многим участникам совещания пришлось добираться за свой счет и даже оплачивать организационные взносы. Практика оргвзносов для нас новая, обычно на подобные совещания — вход свободный. На этот раз собрать удалось около 300 участников из более чем 40 регионов страны.
Каковы основные итоги совещания?
К.Ш: Нам удалось совместно выработать ряд позиций, которые войдут в повестку дня — 2011. В равной мере будем заниматься просвещением собственников жилья и председателей ТСЖ, а также вопросами энергосбережения и решением проблем по общедолевому имуществу. В частности, речь идет о разработке и внедрении энергосервисных проектов, которые позволяют проводить модернизацию инженерного оборудования многоквартирного дома, направленную на последующее снижение энергозатрат. Лучшие практики, представленные в ходе совещания, демонстрируют значительную степень экономии тепла – от 40 до 50% сокращается теплопотребление в обычных панельных домах. Потери электроэнергии на освещение мест общего пользования удаётся снизить на 30%. Вопросы, связанные с общедолевым имуществом, включают оформление придомовых земельных участков, возможность использования технических помещений, возврат незаконно изъятых объектов общедолевой собственности, опыт использования рекламных пространств для привлечения дополнительных средств на ремонт и модернизацию многоквартирного дома.
Весь этот комплекс проблем будет традиционно обсуждаться на разных площадках: в Минрегионразвития и Федеральной службе по тарифам, Комитете Торгово-промышленной палаты по развитию предпринимательства в жилищно-коммунальной сфере, Общественной палате РФ и др.
Что представляют собой нормативно-правовые акты в области ЖКХ, о которых говорилось на совещании? Кто их разрабатывает?
К.Ш: Они разрабатываются рабочей группой, в которую входят представители Минрегионразвития, Минэнерго, Минпрома, Минторга др., и затрагивают интересы лиц, ответственных за содержание многоквартирных домов и управление ими (собственники квартир, ТСЖ, управляющие компании). На совещании обсуждалось внесение в Жилищный кодекс РФ поправок, подготовленных депутатами Госдумы РФ. В частности, часть из них считает, что непосредственный способ управления домом – неприемлем (в этом случае отсутствует лицо, которое можно привлечь к административной ответственности за не должное содержание общего имущества). Напомню, при непосредственном управлении домом предполагается, что, подобно хозяевам индивидуального жилья, каждая семья напрямую заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями (создание ТСЖ в таких домах, в которых, как правило, насчитывается не очень большое количество жильцов, экономически невыгодно). В целом разрабатываемые сегодня законодательные инициативы практически исключают такие способы управления как товарищество собственников жилья либо непосредственное управление, ставя существенные ограничения собственникам в выборе способов управления многоквартирным домом.
Такая форма управления домом, как ТСЖ, с точки зрения хозяина жилья, заведомо лучше заключения договора с управляющей компанией?
К.Ш: Далеко не всегда. В только что построенном многоквартирном доме новоселы не всегда решаются организовать ТСЖ, так как не знают друг друга. В этом случае им проще заключить договор на обслуживание с управляющей компанией. С другой стороны, сам факт того, что граждане за свои собственные средства приобрели жилье, должен подталкивать их к тому, чтобы они заботились о своем имуществе, стремились к тому, чтобы дом как можно дольше оставался в хорошем техническом состоянии, чтобы не пришлось через непродолжительное время тратить значительные средства на капитальный ремонт только что построенного жилья. А для этого нужно принимать решение об уровне и качестве обслуживания, о работах, которые нужно заказывать для обеспечения комфортности и безопасности проживания. Самый важный вопрос – обеспечение контроля за надлежащим исполнением их заказа на оказанные услуги. Органом, выполняющим функции заказчика со стороны собственников, и может быть товарищество собственников жилья.
Е.Ю.: Несколько лет назад по инициативе столичных властей у нас началась кампания по созданию ТСЖ. Планировалось даже, что к 2011-2012 году в столице останется только эта форма управления домами. Однако половина всех ТСЖ Москвы оказалась фиктивной, поскольку создавались они без ведома собственников жилья, а значит такие ТСЖ не обеспечивают их интересы.
Во многих домах, например, было сделано «подобие капитального ремонта». Жители с удивлением обнаружили, что работы выполнены не в полном объеме, в некоторых квартирах перестало работать отопление… Оказалось, что в их доме создано ТСЖ, которое приняло все работы без каких-либо претензий.
Создание фиктивного ТСЖ проходило за счет муниципальных квартир, которые есть во многих домах. Город, как собственник помещений в многоквартирном доме, имеет право на создание ТСЖ в силу жилищного законодательства. Исходя из этого, уполномоченный представитель города инициирует создание ТСЖ, избирает его членов и председателя правления. Что интересно, часто члены правления не знают о факте своего избрания. Председатель же получает право, не считаясь с мнением других собственников, подписывать все, что нужно подписать подрядчику ремонтных работ. По этой схеме бюджетные средства могут осваиваться не только при создании ТСЖ и капитальном ремонте, но и во время текущего ремонта. Все что ДЭЗ некачественно сделает, председатель ТСЖ может принять.
На данный момент есть какие-нибудь препятствия для создания ТСЖ?
Е.Ю.: Основное препятствие — правовой нигилизм собственников жилья и их нежелание брать на себя дополнительную ответственность. А ведь еще нужно провести большую организационную работу: получить информацию о каждом собственнике, собрать всех на общее собрание. К тому же если в процессе создания ТСЖ выяснится, что в доме уже есть ТСЖ (фиктивное), нужно добиться его ликвидации. По Жилищному кодексу РФ в одном доме может быть только одно ТСЖ.
К сожалению, в силу законодательства у нас способы управления домами в организационном плане находятся в неравных условиях. Согласно Жилищному кодексу, за создание ТСЖ должно проголосовать более 50% собственников, а за заключение договора с управляющей компанией – простое большинство собственников от числа принявших участие в общем собрании. Если учесть, что общее собрание легитимно при условии участия в нем собственников помещений, составляющих не менее половины всех помещений в данном доме, то за принятие такого решения достаточно собрать чуть больше 25% голосов всех собственников.
Если большинство россиян вынуждены заключать договор с управляющей компанией, могут ли они как-то контролировать ее деятельность?
К.Ш: Могут. Зачастую это происходит, когда жильцы выбирают управляющую компанию, изучив предложенный ею план работ. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, жильцы вправе требовать ежегодной отчетности от управляющей компании. Кроме того, эти компании обязаны размещать информацию о своей деятельности в открытых источниках: на собственных сайтах, сайтах местного самоуправления и др.
Насколько проблема управления жилищным фондом актуальна за рубежом?
Е.Ю.: Частных собственников квартир там не так много. В странах Западной Европы управлением многоквартирными домами занимаются домовладельцы, которые сдают жилье основной массе населения. А вот ситуация в Восточной Европе несколько иная. Если у нас вступление в ТСЖ – дело добровольное, то там членство в ТСЖ – обязательно для всех владельцев квартир. А еще в Восточной Европе существует безусловное подчинение местных властей воле общего собрания собственников. Если жильцы решили, что в их доме необходимо провести капитальный ремонт, то мэрия не вправе им отказать, более того, обязана принять соразмерное финансовое участие в затратах на ремонт.
****
В России насчитывается 2 млн 412 тыс. 284 многоквартирных домов (в Москве их 31 тыс. 261).
Доля многоквартирных домов в России, в которых собственники помещений выбрали и реализуют способ управления многоквартирными домами, составляет 82,30%, в том числе: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме — 34,56%; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом — 9,07%; управление управляющей организацией — 38,67%.
Доля (по Москве) многоквартирных домов, в которых собственники помещений выбрали и реализуют способ управления многоквартирными домами, составляет 99,11%. В том числе: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме — 0,003%; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом — 47,17%; управление управляющей организацией 51,94%.
