Эксперты, опрошенные АСИ, видят причину в жилищной политике. Причем не только современной.
Историческая справка
Проблема нехватки жилья в крупных городах России остро стояла уже в 1910–1920-х годах. Органы власти принимали меры, но не не всегда они были в интересах граждан.
В 1919 году была установлена норма жилой площади — девять квадратных метров на человека, началась программа уплотнения: к тем, у которых жилплощади было сверх нормы, подселяли соседей. А в 1925 году началось «заселение свободной площади». «Свободная площадь» в квартире — это когда комнат больше, чем жильцов. При этом на семью с двумя детьми до семи лет полагалась одна комната.
С 1920-х годов, пытаясь решить проблему жилья, возводили бараки, кому-то выдавались койко-места в общежитиях. Хорошим вариантом была служебная квартира, но большинству это было недоступно.
С 1958 года началось массовое строительство многоквартирного жилья. Вплоть до начала 1970-х пятиэтажные хрущевки с малогабаритными квартирами, рассчитанными на одну семью, возводились по всему Союзу. Идея дать каждой семье отдельное жилье получила статус национальной политики. По темпам строительства СССР тогда вышел на первое место в мире. С 1956 по 1963 год национальный жилищный фонд вырос почти в два раза — с 640 млн до 1184 млн квадратных метров. В итоге каждая четвертая семья в стране получила новую квартиру.
Фото: rawpixel.com / Freepik
Правовые вопросы
В советский период все жилье было в каком-то смысле социальным, так как принадлежало государству, отмечает урбанист Святослав Мурунов. В 1991 году разрешили покупать и приватизировать жилье, но государство сохранило за собой обязанность предоставлять квартиры определенным категориям граждан по договору соцнайма. Сейчас этот вопрос регулируется несколькими федеральными законами, в том числе № 195-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».
Социальное жилье россияне могут получить в том регионе, в котором живут и зарегистрированы, выдача финансируется непосредственно этим регионом, поясняет Анна Михайлова, юрист фонда «Волонтеры в помощь детям-сиротам». Рассмотрением вопроса о регистрации нуждающихся в социальном жилье в очереди занимается специальная жилищная комиссия в каждом регионе. Предоставление жилого помещения курирует уполномоченный орган власти: в муниципальных образованиях это администрация муниципалитета, в субъектах Федерации — региональное правительство.
В очередь на получение социального жилья могут попасть:
— малоимущие граждане, если они подходят под критерии нуждаемости (ст. 51 Жилищного кодекса (ЖК) РФ);
— граждане с особой льготой, предусмотренной федеральным или региональным законом (инвалиды, семьи с детьми-сиротами, военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел и некоторые другие категории) — обычно без учета малообеспеченности;
— те, кто попал на учет по законным основаниям до 1 января 2005 года, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ (до этого момента действовал ЖК РСФСР, принятый в 1984 году), и еще не получил жилье.
Все получатели перечислены в п. 1 ст. 51 ЖК РФ. Однако список может различаться в зависимости от региона, так как в каждом из них также есть свои нормативные акты, определяющие, кому именно выдается жилье, говорит Михайлова.
Частная собственность и социальное жилье
Пока все жилье было государственным, жилплощадь периодически освобождалась и ее давали другим гражданам. После введения приватизации квартиры стали передавать по наследству или продавать. По данным Росстата, в частной собственности сегодня находится 94% жилищного фонда. «Менее 6% можно использовать в качестве маневренного фонда», — подчеркивает Андрей Шмидт, депутат Законодательного собрания Челябинской области.
Раньше государство строило жилье само, а теперь это делают застройщики и девелоперы, отмечает Алексей Головань, руководитель Благотворительного центра «Соучастие в судьбе». Их отношения с государством регулируют два закона: «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» — подзаконные акты и отдельные нормы Гражданского кодекса РФ.
«Все зависит от того, на каких условиях заключены договоры на строительство жилья, кто владелец земли, кто с какими деньгами входит в проект, — объясняет Анна Михайлова. — Государство может платить девелоперу за строительство жилья на своей земле, а затем забирать все квартиры или часть их в возведенных домах себе. Город также может выкупать жилье у коммерческого застройщика на торгах».
По мнению юриста, проблема в том, что государство выкупает мало квартир и редко оплачивает строительство на своей земле.
Это выгодно для обеих сторон, считает Святослав Мурунов: девелопер сохраняет за собой больше квартир и больше зарабатывает, продавая их, тогда как государство ничего не платит застройщику, а только получает с него деньги от продажи земли и налоги.
Москва vs Якутия
Доступность соцжилья сильно разнится в зависимости от региона. Например, в Москве по состоянию на 1 января 2024 года в очереди на социальное жилье стояло 43 801 человек. В 2020 году в той же очереди было около 51,5 тысячи человек. То есть в год социальное жилье в столице получают в среднем две тысячи человек. По подсчетам Натальи Продановой, профессора Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, те, кто встанут в очередь в 2024 году, смогут получить жилье в Москве через 21–22 года.
При этом в столице по сравнению с другими регионами дела идут неплохо. По данным Росстата за 2024 год, в Москве на 10 тысяч семей приходится 83 квартиры социального найма, в Московской области — 77, в Татарстане — 39, в Свердловской области — 27, в Санкт-Петербурге — 21, в Приморском крае, Сахалинской области и Забайкальском крае — по одной.
Как замечает Святослав Мурунов, где-то девелоперы почти не строят — и там селить сирот и других нуждающихся в жилье некуда. А в тех регионах, где жилье строят, может играть роль недостаток финансирования: государство выкупает мало домов и квартир у девелоперов, и ему также нечего выдавать очередникам.
Фото: Towfiqu Barbhuiya / Unsplash
В Якутске очень много домов в состоянии, непригодном для проживания, рассказывает Ольга Андросова, исполнительный директор фонда «Дети Саха-Азия». При этом в городе действует программа расселения ветхого и аварийного жилья, которая финансируется в основном за счет федерального бюджета, а из местного — на 11%. Но выделяется недостаточно средств, в итоге в очереди на улучшение жилищных условий с 1960-х годов стоят более шести тысяч человек.
«Достояться в очереди и получить квартиру при своей жизни просто невозможно, — продолжает Ольга Андросова. — Единственный выход — получить временное муниципальное жилье, предоставляемое в экстренных случаях погорельцам, пострадавшим от паводков и других чрезвычайных ситуаций. В 2024 году мы помогли получить такое жилье нашей подопечной. Но и в этом случае надо понимать, что людям дают не квартиры в новых домах — их просто нет, а что-то вроде комнат в общежитии».
В апреле 2025 года депутаты Госдумы обсуждали возможность создания фонда социального жилья. Предполагается, что социальное жилье регион будет строить сам, такие квартиры и дома нельзя будет приватизировать или выкупить. Пока создать такой фонд предложили в Чувашской Республике, Челябинской и Ярославской областях.
Какие еще варианты решения проблемы предлагают эксперты и чем российский опыт отличается от зарубежного — читайте во второй части материала о социальном жилье в России.
